房产退定金流程-广州房产退定金价格

1.广州实地常春藤怎么样？听说买楼的有市二中可以读，是真的吗？

2.广州房产证未满5年过户新政策

3.意向金是什么意思

4.在深圳交了购房定金能不能退 定金能退吗？

5.广州多家银行严查购房首付来源 打击违规资金流入楼市

广州实地常春藤怎么样？听说买楼的有市二中可以读，是真的吗？

广州实地常春藤房地产开发区风景优美、地处郊区、空气清新，是一个适于购房投资的好地方，因此，值得购买。买楼的房主子女可以在市二中就读。

广州实地常春藤房地产开发区在南充西山和官厅湖之间，依山造镇，手工打磨经典的山居低密庭院。小镇位于北纬40°，这是国际公认的葡萄种植黄金地带，与法国的波尔多、美国的加州并称世界葡萄种植三大黄金地带。?

广州实地常春藤房地产开发区的具体优势如下：

1、环境较为优美：

广州实地常春藤房地产开发区区域种植葡萄面积达十几万亩，也是著名的葡萄酒生产基地。项目周边半小时车程内有八达岭长城、水关长城、小白杨野生动物园、龙庆峡、官厅湖、野鸭湖等85处风景名胜旅游区，“世界山居度假小镇”名副其实。?

2、周边商业较为发达：

广州实地常春藤房地产开发区周边商业包括综合商场，康恒兴商厦、康乐隆超市、双信超市、兴隆市场、金海英商场、华丽服饰商场银行，中国农业银行、农村信用社、邮政储蓄邮局，康庄邮政储蓄所休闲娱乐设施等。

3、周边医疗设施较为齐全：

广州实地常春藤房地产开发区附近的医保定点明和堂药店（分店）康庄镇医院等多家医院分布在项目附近。此外还有各类专科门诊、便民诊所及药店等，为户主提供全方位服务。

扩展资料：

广州实地常春藤房地产开发区的相关介绍：

广州实地常春藤房地产开发区周边50公里范围内分布景点81处。其中有烟波浩渺的官厅湖，颇具特色的古崖居、异域风情的天漠风光、秀丽的龙庆峡、辽阔的康西草原、古老的鸡鸣驿、野鸭湖湿地生态园等众多旅游度假景点。

还有保龄球会馆、阳光马球俱乐部、八达岭滑雪场、南充第一村观光采摘园、德青源生态园、度假村等休闲娱乐设施，业主可轻松享受高品质休闲生活乐趣餐厅：项目内部鹿跃餐厅已对外营业，主营中西餐。

广州房产证未满5年过户新政策

根据现有规定，房产证过户由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税，也就意味着房产证未满5年，但已满两年的情况下是可以不用缴纳营业税的。但仍需要缴纳契税、个人所得税、交易税、评估税等。

二手房过户的流程是怎样的

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

意向金是什么意思

问题一：意向金是什么意思 意向金是附条件的定金。意向金是购买房屋的意向。在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。

问题二：中介的意向金是啥意思 意向金的定义：意向金是附条件的定金。意向金是购买房屋的意向。在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。如果卖方同意买方的购买条件(要约)，中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。如果买卖双方没有达成协议，中介公司将把意向金返还给买方，若意向金协议转换为定金协议那么将对买卖双方产生约束力，买卖双方必须按约定履行义务，否则将承担法律后果。买方如果不按协议的约定签订买卖合同或不购买的，卖方可以没收买方的定金；卖方如果不按协议的约定履行签订买卖合同义务或不出售的，应双倍返还定金。

1、意向金可以保证你的购房权益。如果房东签收你的意向金后，意向金自动转为定金，就算有其他客户出的价格比你高，房东也不能反悔，否则就要双倍返还，这对房东是一种经济利益上的制约。

2、意向金是向房东表示您买房的诚意。一般房东都很忙，有了意向金房东才会拿出诚意来谈，这样成功的谈成的几率会更高。

3、房东都是“见钱眼开”。带着您的意向金去跟他谈条件或价钱，会有效得多。

4、付意向金是向房东证明您有这个实力。不是看着玩，是真的要买房的，这样谈的效果会好一些。

5、占领先机主动权。一般来说，房东都会把房子挂在多家中介公司，谁先付钱就先跟谁谈或者卖给谁。

6、可以探明房东的价格底线。付意向金后，房东会以最诚意的心态来商谈价格，此时便可判断房东出售此房的最低心理价位.

7、逼出房产中介100%的潜力。一般来说，房产经纪人每人手上都有几十上百个买房客户，不支付意向金，他们很难相信你是诚意买房者，不会在你身上注入全部的时间；付了意向金，他们会把所有的时间放在你的身上，全身心的帮你购买你看中的房子。

8、借中介之手砍房东价格。不支付意向金，中介人员一般不会砍房东价格，因为他们如果自己没有付意向金的客户，砍下来的价格反而很快被其他同行卖掉，费力不讨好；付了意向金，他们就会想各种办法达成成交，以便成交后收取佣金。

9、抢到最便宜的房子。任何时候市场上都有超便宜的房子，同样任何地方都有活跃的投资客，一旦看到不错的房子，一定要尽快付意向，不然会被投资客抢了先机，抢不到最便宜的房子。　10、约定好交易细则。买房子不仅仅只有价格一个因数，还有付款方式、付款时间、家具家电、维修基金等多方面的因数，任何一项因数都有可能导致最终的不成交，因此事先要以书面的形式（意向金协议或买卖居间协议）确定下来，而签订书面形式的前提就是要购买方支付意向金，以免房东谈到中途反悔。

概述：意向金，他不是定金也非订金，严格的说他不是一个法律概念，意向金的支付只是买方购买房屋的意愿表示。在意向金没有转为订金之前，购买人随时可以拿回意向金，就如你给朋友几百元钱，让他为你代买一件物品，在他没有购买之前，你完全可以通知他你不买了，让他把钱给回你。

在二手房买卖居间服务中，意向金转定金的议价方式，已经逐渐成为国内的行业惯例。意向金转订金后，上下家任何一方违约或中介方一房二介，都应当承担合同约定或法律规定的赔偿责任。

一般情况下，意向金转为定金后，如果下家违约不买房，意向金将不能退还：如果商家违约不买房，则按”定金罚则“双倍返还下家。当时如果购房意向书中只是对购房价格、房屋状况做了简单约定，那么当上下家在登订房屋买卖合同过程中，对付款时间、付款方式。房屋交付及过户登记等其他主要条款产生分歧，并导致买卖合同最终未能签订，上下家均不不存在违约情况，交易的失败不......>>

问题三：什么是购房意向金？ 那么购房意向金是什么意思呢？购房意向金并不是法律上的概念，一般来说是指购房者从是中介公司订购自己看中的房屋而向中介公司支付的，并委托中介公司送交房屋卖方签收，若卖方签收后即转化为房屋买卖的定金的，款项多少并不确定，一般从五千到五万都有，北京和上海大部分公司都称为意向金，深圳或广州一般称为诚意金，但都是指同种性质的款项。 笔者在此要提醒的是：购房意向金在卖方签收前，还是可以主张收回的；但在卖方签收后即变成了买卖定金的性质，基本上不可随意收回。如果买方不购房意向房屋的话，卖方有权拒退。 笔者有幸曾经历京、深、沪三地几家大型房产经纪公司法律文书及管理制度的改进和修订，就意向金来说，在各家房产中介公司收取购房意金时，大部分都会签署购房意向金合同书，名称不尽完全相同，但内容大同小异，这个合同书其实是购房的买方与中介公司之间委托合同或居间合同，如果是双方的，则内容一般是买方授权中介在符合条件时有权将意向金转付给卖方，自卖方签收时即转为购房定金，并受定金罚责的约束，还有一些中介公司合同版本中还设计的卖方签收为定金的收款收据，但是买方需要注意的是，因为这样一条委托转付意向金的条未，若买方反悔，将可能丧失要求返还意向金的权利，因为款项性质己经从意向金变成定金了。 那么如何从根本上避免让中介转付意向金而产生的风险呢？ 最重要的是：在意向金合同书中注明，中介在向卖方转付意向金之前，必须再次取得买方另行出具的书面同意书，否则中介的转让行为无效，造成的损失由中介公司承担。 其次，决定买房、看房，交款时一定要仔细慎重，尤其是看房时要多看几次，白天看，晚上也要看，最好雨天也看一看，反复比较，不要心意，中介公司的业务员大部分都会说您所看得房子已经有好几个人看中，都等着交钱呢，您再不交意向金可能就没了，您必须要意识到，这只不过是业务员的销售的一种手段，千万不要冒然仓促成交； 最后，如果意向金已经交付，中介也转给卖方变以定金，这时候突然不想购买意向房屋或者发现房屋存在问题不，则务必及时咨询专业律师，看看是否还有挽回损失的可能性。

问题四：加盟的意向金是什么意思啊？ 就是保证金吧，确定有了加盟意向之后缴纳的一部分保证金

问题五：定金，订金和意向金的区别 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。

订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，只是单方行为，不具有明显的担保性质。交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。

意向金是附条件的定金。意向金是购买房屋的意向。在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。如果卖方同意买方的购买条件(要约)，中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。如果买卖双方没有达成协议，中介公司将把意向金返还给买方，若意向金协议转换为定金协议那么将对买卖双方产生约束力，买卖双方必须按约定履行义务，否则将承担法律后果。

问题六：买房时交的诚信金和意向金是一个意思吗 是的应该是一个意思就是中介机构在经营过程中的一种手段工具词语！用来套住购房者能在他们公司购买！收意向金时你们要和他们说清楚有的中介机构你不要了会扣你一点小费用的！

问题七：请问意向金1万抵3万是什么意思，请解答一下 就是售楼的一种促销手段。意思就是在楼盘销售期房期间提交意向金到正是转为购房定金或首付的时候，1万块钱就相当于3万块的价值。就比如某房屋原首付款应该是20万，之前在活动期间交过1万的意向金，等要正式购房的时候再付17万首付，算上意向金那1万就当原来的20万用了。

问题八：诚意金什么意思！！ 很简单，告诉你交了诚意金以后就有优先选房的机会，的玩意，500套房源他能卖5000个诚意金，盖房子的成本就够了，而且这都是无息哦，哈哈

当然不是的，密码都是你自己设置，房子不要，钱在你自己的卡上，只是锁定房号而已，钱不在我们公司账户上的，包括利息都是你们自己的

问题九：买二手房交了意向定金后,中介提出退还意向金是什么意思 房价达不到你提出的要求；

有人出了比你高的价格；

同等价格下，别人的佣金出的比你多；别人的付款方式比你快；

被其他人卖掉了。

以上纯属猜测，最好是直接去问中介。

问题十：意向金和定金有什么区别呢？ 意向金:订金,表示有意向而付出的表示承诺的钱,当合同取消,应全部退回。定金:确定达成合同要求而付出的钱,法律上具有约束性,无论合同是否成立或后续,全部不退回。

在深圳交了购房定金能不能退 定金能退吗？

房地产法律专题系列报告会

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专题一 关于退房的专题研讨

前言

从2011年下半年开始，房地产市场中关于降价与退房的的各种议议论变为现实的纠纷，诉讼案件呈显著增长的态势。

我们必须承认，大部分开发企业将在2012年面临一个退房潮，至于潮水最终会有多高，还有待观察。

在本专题正文阐述部分，我们对退房现象从原因、表现、后果等作全方位的梳理。具体一点，从时间上来说，我们将从商品房预订阶段开始阐述直至交房阶段；从退房的内在原因来说，我们将分析法定退房事由、约定退房事由、其他退房事由等。

一、预订阶段的退房

“退订”的概念

预订阶段的退房，俗称“退订”，法律上将之定义为预订协议或定金合同的解除，是指预订协议或定金合同签订后，商品房买卖合同签订前，买受人与开发商因种种原因不签订商品房买卖合同，导致预订协议或定金合同被解除的现象。

因此，退房风险在商品房预订阶段就存在。

预订阶段合同的主要法律特点

“不确定性”，具体体现在如下三点：

1、商品房买卖合同签约主体的不确定性 。

2、商品房买卖合同条款内容的不确定性 。

3、预订协议或定金合同的履行上，因各种原因，一方或双方未按约履行上述合同，双方产生争议纠纷，最终解除合同。

预订阶段退房的理由

退订的理由

可能是买受人自己的原因，如购买条件与法律法规、政策规定不符，贷款不够资格等；也可能是开发商的原因，如楼书广告宣传的与实际情况不一致，未取得预售许可证等；也可能是不可归责于双方当事人的原因、不可抗力、双方就某些条款无法协商一致等。

根据定金罚则，因退订原因的不同，退订的结果往往有三种：退还定金、没收定金和双倍返还定金。

预订阶段常见的退房情形

1、不可归责于双方当事人的原因

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，以下称“司法解释”）第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此，因不可归责于双方当事人的事由，买受人可退订并要求开发商返还已收定金

司法实践中，根据北京、上海、广州等地法院的判例，多将“由于双方对合同条款的修改无法达成一致意见”这一情形认定为不可归责于双方当事人的原因。

2、因“限购”、“限贷”政策影响

预订协议或定金合同签订后，因“限购”、“限贷”政策的出台，导致买受人购房、贷款资格丧失，此时买受人往往选择退订。

《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第二条规定：“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于‘不可抗力’，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。”

3、不可抗力

根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。除法律另有规定外，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

4、双方对合同条款的修改无法达成一致意见

就双方对合同条款的修改无法达成一致意见来说，应当区分不同情况进行不同的分析。

公报案例“戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案”判决书中，终审法院认为，“预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。”

已决条款与未决条款的区分

实践中常见的几种双方无法就条款协商一致的情形进行分析

A、买受人在签订商品房买卖合同时要求更名

在签订定金合同后，一方交付的定金用于担保双方签订商品房买卖合同的义务。根据定金合同的约定，该义务负担的主体应当是定金合同的缔约双方，即签订商品房买卖合同的主体也必须是定金合同的缔约双方。

B、买受人因征信原因导致贷款难度增加或者无法通过银行贷款审批

对于定金合同已明确约定采用按揭贷款方式支付房款的，因买受人无力贷款或贷款审批通不过而拒绝在商品房买卖合同中约定按揭贷款支付的，应认定为买受人违反定金合同的约定，开发商有权依据定金合同的约定解除定金合同并没收定金。

C、买受人要求将楼书广告内容在商品房买卖合同中约定

实践中，为规避“将楼书广告约定到商品房买卖合同”的风险，开发商大多在定金合同中约定类似“买受人同意不将楼书广告内容纳入商品房买卖合同”的条款。如果定金合同中有此类条款，买受人在签订商品房买卖合同时不得提出纳入楼书广告内容的要求，否则，因买受人此类要求导致商品房买卖合同无法签订的，开发商有权解除定金合同并没收定金。如果定金合同中未约定此类条款，买受人是否有权要求将楼书广告内容在商品房买卖合同中约定，法律未明确规定，司法实践中尚有争议。

5、开发商或者买受人无正当理由退订

部分当事人在签订定金合同后，因市场风险、自身购买决策变化等原因希望退订，拒绝签订商品房买卖合同。需要明确的是，定金合同是双方缔约的担保，一方拒绝签订商品房买卖合同的，另一方有权解除合同并要求拒绝签约的一方承担相应的定金责任。

6、重复销售导致的退订风险

在预订阶段，有时存在“一房两卖”的情形，通常是指签订定金合同后，开发商将同一套商品房又卖给其他买受人或者与其他买受人就同一套商品房的预订事宜签订定金合同。

稳妥的做法是在再次销售前，应当书面告知前一预订人，确定并固定定金合同已解除或已终止的效力。

小结

综合以上所述情形，在商品房预订阶段，开发商和买受人可以多种理由要求退订，预订协议或定金合同因此解除的，根据具体情形与事由，双方当事人可能承担相应的责任。建议公司在拒绝签约或者面临买受人拒绝签约时，参考前述分析，结合签约当时的具体情况做出合理的判断及恰当的应对，防范其中可能产生的退订法律风险。

二、购房合同签订后的退房

从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括法定退房条件与约定退房条件两种。

法定退房，顾名思义，就是法律明确规定的，一旦发生当事人即有权退房。

约定退房是当事人在不违反法律强制性规定的情况下，双方协商一致，一旦发生，即可退房的情形，它是双方真实意思表示的体现。

（一）、法定退房情形

1、 购房合同被依法确认无效后买受人退房的情形

买受人与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，买受人有权退房，开发商应将购房款退还给买受人。《合同法》第五十二条规定多种合同无效的情形，符合其中之一的，均可认定为无效。

从实践来看，造成购房合同无效的情形不太多，常见主要为未取得商品房预售许可证导致购房合同无效。

2、购房合同被依法撤销后买受人退房的情形

按照《合同法》第五十四条的规定，对于买受人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，买受人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。

3、开发商迟延交付房屋超过一定期限买受人有权退房

根据司法解释第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人一方有权请求解除合同的。从该条规定来看，开发商延期交房，在这种情况下，合同的相对方享有合同解除的权利。

4、因限购等调控政策致使不能实现购房合同目的的退房情形。

应当注意的是，目前形势下，因限购、限贷政策引起的退房问题如何处理，浙江省高院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》对此作了明确的规定和区分。

该意见第二条规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。

该意见第三条规定，调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。

该意见第四条规定，调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

该意见第六条规定

调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

5、套型与图纸设计不一致且误差范围大的，买受人有权退房

《商品房销售管理办法》第十九条规定，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

6、面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房

在购房时出现房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积存在一定的误差，这是比较普遍的。如果在购房合同中没有约定处理的方法，那么只能依据最高院司法解释规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，应予支持。

7、房地产商擅自变更规划、设计的，买受人有权退房

商品房预售后变更规划设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、空间尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿，这实质上是对购房者权益的一种侵害。对此，《商品房销售管理办法》规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起十日内书面通知买受人。房地产开发商未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

8、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房

商品房在交付时，买受人并不是对于任何质量问题都有权拒绝收房或要求解除合同。最高院《解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

9、迟延办理产证超过一定期限的，买受人有权退房

最高院《解释》十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对开发商而言，产证的办理时间延迟会导致买受人退房的法律风险，且易导致群体诉讼的爆发，应尽量保证在合同约定的时间之内办理出产证。

10、因担保贷款合同未能订立导致退房

最高院《解释》二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

11、违反国家强规或严重影响正常居住使用的，买受人有权退房

国家强制性规范标准，是房地产开发建设过程中，各方必须严格遵守的。例如工程建设标准强制性条文、住宅设计规范、民用建筑设计通则等中的强制性条文，这些强制性规范主要涉及人民生命财产安全、人身健康、环境保护和其他公众利益。若违反强规，意味着房屋不符合交付条件，买受人可退房。

（二）合同约定的退房情形

约定退房包括双方协商一致退房和合同约定的退房情形成就时的退房。

买受人购房时尤其是购买期房时多集中关注于面积误差大小、能否如期交付、是否有规划设计变更、能否如期办证、房屋质量、是否与广告楼书一致、小区配套设施、房价等问题，买受人对上述问题的关注将不同程度地体现在合同中。

嘉兴商品房销售中

目前所签订的买卖合同是以浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局制定的《浙江省商品房买卖合同示范文本》（浙F1-2008-1）（以下简称“《示范文本》”）作为模板的，该合同中约定的退房情形包括：

1、面积误差比绝对值超出3%

如果当事人选择按套计价的，则不能据此退房，同时也不能参照此面积误差范围要求退房。

面积误差比绝对值3%的数值是在约定时是可以突破的。

2、 出卖人逾期交房超过合同约定的期限

《示范文本》第十条是关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，且逾期超过合同约定的期限的，买受人有权解除合同。关于本情形，需要特别提示的是：

A、注意逾期交房违约责任与质量保修责任的区分。如果出卖人发出的交付通知书或交付通知书上通知的交付时间超出合同约定的交付日期，则显然出卖人属于逾期交房，但实践中多发生买受人因房屋质量问题认为商品房不具备交付条件而拒不收房，要求开发商承担逾期交房违约责任的情形，殊不知开发商实则有可能承担的应是质量保修责任，而不是逾期交房违约责任。这一部分将在交房阶段的退房情形中予以详细阐述。

B、买受人据此退房时房价款的退还。根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条的规定，买受人据此退房，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

3、出卖人未按约通知规划设计变更或买受人书面答复退房的情形

《示范文本》第十一条是关于规划设计变更的约定

注意以下两点：

出卖人在规划部门批准规划变更、设计部门同意设计变更后，买受人只有接受变更或者要求退房及索赔两种选择，而无权拒绝变更。如果买受人在收到出卖人规划、设计变更通知后要求退房的，则应注意退房权利的行使期间和行使方式，即应在通知到达之日起15日内书面回复，并在回复中明确退房的要求。

对商品房开发过程中可能出现的影响较大的规划、设计变更，如楼间距、朝向、相关设施的位置等的变更，出卖人与买受人应在合同中对此作特别提示与约定。从出卖人的角度，若已确定此类变更出现的可能性非常高，应在合同签订前和签约文本中作充分的提示。

4、出卖人逾期交付房屋权属证书或登记证明超过合同约定的期限

《示范文本》第十六条是关于产权登记的约定，出卖人逾期交付房屋权属证书或登记证明超过合同约定的期限，买受人有权退房。关于本情形，特别提示说明如下：

A、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定

买受人据此退房时房价款的退还。

B、根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条的规定，买受人据此退房，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

5、特定形势下合同约定的无理由退房情形

房地产调控形势严峻，开发企业的销售压力较大，为了促销以及资金的回笼，有些开发商在买卖合同中与买受人约定了买受人的“无条件退房权”，即买受人只要在该商品房交付前提出退房的，出卖人无条件予以同意。

三、交房阶段的退房

交付阶段是指商品房符合交付使用条件或者达到合同约定的交付时间后，开发商通知买受人交接房屋，转移占有的阶段。因为房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。因此开发商交付房屋后意味着买受人对商品房予以认可，开发商对买受人的主要义务转换为房屋质量保证和质量维修义务。基于此，买受人会在接收房屋前认真谨慎地查验商品房是否符合合同约定、宣传承诺，同时，也会因自身原因在最后阶段拒绝接收该商品房。所以在交付阶段可以说是买受人行使权利的集中阶段，也是矛盾爆发的最终阶段。

在该阶段中

买受人会提出各类问题，最常见的有房屋不具备交付条件、房屋存在漏水、裂缝等质量问题，房屋配套不符合楼书宣传、周边环境存在变化、绿化庭院面积缩水、房屋户型不符合同约定或楼书等宣传资料约定，从而以此要求开发商补偿、整改、赔偿乃至退房。此外，买受人还会以市场环境变化、房屋降价、自己无力继续支付款项、政府限制无法履行合同等理由要求退房

1、交付的商品房不符合交付条件

在商品房交付过程中，买受人首先提出的就是该商品房是否符合交付条件。包括是否符合法定交付条件和约定交付条件。

A、法定交付条件

法定交付条件即相关法律法规规定的交付条件 ，目前司法实践认为符合法定交付条件的为有①建设工程施工经竣工验收备案表，并取得建设工程竣工验收备案证明。②取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。

违约责任承担

因此买受人会在交接商品房时要求开发商出具相关政府部门出具的证明文件，以此来确认是否符合法定交付条件。法定交付条件不具备，开发商除要承担行政责任，还需向买受人承担民事责任。即对于买受人来说，未达到商品房交付法定交付条件的，买受人可拒绝接收商品房，由此所产生的法律后果由开发商承担，造成逾期交房的有权要求开发商承担相应的违约责任。在该违约责任中，便有买受人的退房权。

B、约定交付条件

在双方签订的《商品房买卖合同》中会对商品房的交付条件也作出约定，以《浙江省商品房买卖合同》为例，合同第九条就对各项交付条件作出约定。

若开发商未能将符合合同约定交付条件的房屋交付买受人的，开发商需承担合同约定的逾期交付责任，买受人据此有权退房。

问题：买卖合同约定的交付条件低于法定交付条件时，该约定是否有效？

目前司法实践中大多倾向于第一种意见，因此在开发商与买受人约定的交付条件低于法定条件时，开发商仍然注意要在合同约定的交付时间前使房屋符合法定的交付条件，否则就有可能承担逾期交付责任，买受人据此有权要求退房。

C、其他条件

第一，房屋装饰、设备、装修不符合约定要求的退房情形。

若上述房屋装饰、设备、装修确实不符合合同约定的，买受人的退房理由是否成立还需看合同的具体约定和法律的规定。如果双方签订的合同中并没有对该情形作出可以退房的约定的，那么买受人退房就不具有合同依据。我国也没有直接规定装饰、设备、装修不符合约定可以要求退房的相关规定，因此买受人要以此解除合同应根据是否符合法定的解除条件，即上述相关装饰、设备、装修不符合约定是否已造成买受人严重影响使用或开发商已根本性违约。否则买受人无权要求退房，但可以要求开发商承担赔偿损失等违约责任。

第二，开发商未提供商品房住宅两书而提出退房的情形

我国相关法律法规规定，房地产开发企业应当在住宅商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。否则买受人有权拒绝接受商品房，由此产生的延期交付责任由开发商承担。虽然买受人并不能直接以开发商未提供两书而要求退房，但在开发商承担的逾期交付责任中，买受人有权退房。

2、房屋存在严重质量问题。

在商品房交付过程中买受人所提的最多问题集中在房屋的质量问题。包括房屋漏水、空鼓、裂缝、门、窗密闭性差、变形等，虽然买受人并不一定据此要求退房，但是较多买受人会因其他原因，如因为房屋降价或本身不想要房子，而以质量问题作为提出事由要求退房。

从法律规定中可确定为，当业主所提出的房屋质量问题，为房屋主体结构质量经核验确属不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用（或者说不能实现合同目的）；或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的；符合上述其中任一项的，买受人有权退房。

若买受人提出的质量问题，是一般性的渗漏、裂缝等轻微瑕疵质量问题，并不属于上述几种情形的，业主无权要求退房，但开发商需要承担保修责任，并且修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

具体质量问题是否构成退房理由基本上都需要经过相关质量检测部门的检验，因此开发商在面对客户提出的质量问题时应对自身项目质量作出评估，若存在较大质量问题的建议质量检测前与客户协商解决。

3、房屋及周边环境严重不符合楼书、广告的宣传、承诺

总结提出的此类问题，主要有：实际容积率、绿地率不符合承诺，周边环境存在变化（如原先宣传资料显示是绿地的，实际建成后发现周边为房屋）、绿化庭院面积缩水、房屋户型不符合同约定或楼书等宣传资料、外立面外观产生较大色差，承诺的配套设施（如小区的游泳池、网球场等）未建设，等等。

4、因政府限制、降价等原因提出的退房情形

国家为控制房价，出台了相关政策，包括限购、限贷等。开发企业为响应调控政策，在一定程度上也采取了降价销售的策略。部分买受人会因为限贷无法支付房款，或者因降价认为自己的房产总值缩水而要求退房。那么该情况下是否也能退房？

A、因政府限制要求退房

房地产市场受国家调控政策影响较大，同时国家对房地产的调控政策也较为频繁，因此双方在履行商品房买卖合同时势必也会受到国家调控政策的影响。

很多买受人会因为国家政策变化导致的市场环境变化、无力支付增加的首付款、不同意提高的利率等原因要求退房。在商品房买卖合同对此并无约定的情况下，我们就需要确认买受人是否有权退房。

提出退房要求的买受人认为，受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法履行的，属于不可抗力，有权解除合同。也有认为限贷、限购、禁购等调控政策应是不可归责于当事人双方的事由，属情势变更，亦有权解除合同。

司法实践对此也意见不一，目前倾向性意见认为，如果纯粹受到了限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，且因该影响导致合同确实无法履行的，双方对此事先也未约定其他处理方式的，可以解除合同。如买受人因为调控政策影响导致首付款增加，其举证能证明确实无法支付增加的首付款并不能办理按揭贷款，双方合同中也没有约定其他处理方式，买受人可以解除合同。

B、因房屋降价要求退房

在房屋交付时，买受人会因为房屋降价、房产总值缩水，或房产未有增值而拒绝接收房屋，甚至要求退房。该类情形下除非双方合同约定可以退房，买受人是无权要求退房的。但是本文提出此种情形是因为，实践中很多买受人会据此要求退房，在无法以该理由成功退房的情形下，买受人会转而在交付过程中寻找房屋的各项问题以期达到退房的目的。如买受人会以上文描述的交付条件、质量等问题要求退房。因此开发商在项目销售时，应谨慎考虑降价风险，做好风险评估和防范。

总结 没有理由一样可以退 专业处理广东省一线城市购房定金 不成功不收费 18026526134张汉能律师

广州多家银行严查购房首付来源 打击违规资金流入楼市

日前，针对以“经营贷”为代表的资金违规流入楼市的现象，广州监管力度再加码。

据媒体报道，目前广州的按揭贷款中介已接到多家银行通知，自3月17日开始进一步严查首付款来源，购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。

广州一名银行客户经理告诉中新社记者，目前在该行贷款的购房者，必须提供首付款来源证明，不能使用“经营贷”“信用贷”等资金。据了解，目前，广州已有购房者因为名下有“经营贷”，被银行告知房贷审批未通过。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受中新社记者采访时表示，广州多家银行对购房者首付资金来源进行审查，就是为了防止购房者通过加杠杆买房。该政策出台后，使用违规资金购房者一旦被查，不仅可能买不了房，还会面临缴纳的定金无法退回的风险。

在谢逸枫看来，政府打击投资买房的决心比较坚定，一定程度上可以缓解房价上涨的心理预期。

值得注意的是，3月16日，中国银行保险监督管理委员会广东监管局公布了信贷资金违规流入楼市情况。其中，广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元人民币、305户。银行机构对违规贷款将进行终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等处理。

不仅仅是广州，3月18日，中国银行保险监督管理委员会深圳监管局与中国人民银行深圳市中心支行联合发布《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》，通报了三起典型案例，曝光了经营贷资金违规流入房地产市场的操作手法，并要求辖内银行对经营贷违规进入楼市等现象进一步强化管理。

中原地产首席分析师张大伟认为，经营贷是此轮楼市明显上涨的主要原因。在2019年之前，购房是不太可能用经营贷的，因为无利可图。经营贷一般1至3年归本，利率远远高于按揭贷款。这种情况下，大部分人不会用经营贷买房。

张大伟指出，2020年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。

据中国国家统计局3月15日发布的2月70个大中城市商品住宅销售价格数据，四大一线城市二手房房价集体上涨，上海、北京、广州、深圳依次环比上涨1.3%、1.2%、1.0%、0.9%，涨幅排名全国前四。

张大伟指出，针对一些短期内用新房本以及新企业注册就套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。