太阳信托银行今日行情_太坊信托基金价格

1.家庭理财方式有哪些？

2.中国股市什么时候有的?

3.房地产行业如何进行融资？

4.区块链技术有哪些应用？

家庭理财方式有哪些？

1, 家庭理财的投资方式归纳起来有14种，它们是储蓄、债券、股票、基金、房地产、外汇、古董、字画、保险、**、基金、钱币、邮票、珠宝。\x0d\2, 在这14种当中，古董和字画具有丰厚的增值内涵，但需要丰富的专业知识和鉴赏能力，非一般人能操作；\x0d\3, 邮票在家庭收藏中较为普遍，但作为一种投资，见效并不十分明显，更适合个人的爱好收藏；\x0d\4, 外汇，其运作受国际金融形势影响，有很大的不可预测性，风险性较大；\x0d\5, **，近乎，只能作为生活的一种调味剂\x0d\6, 因此，最为常见的家庭理财方式还是集中在银行储蓄、债券、房地产、保险、股票几种工具的运用上。

中国股市什么时候有的?

中国股市历史

1983年 第一家股份制企业 深圳宝安联合投资公司

年一帮从没见过股市的穷学生中国人民银行研究生部20多名研究生(其中包括蔡重直、吴晓玲、魏本华、胡晓炼等),发表了轰动一时的《中国金融改革战略探讨》，其中第一次谈到了在中国建立证券市场的构想。在年第二届中国金融年会上引起的思想风暴的规模

年7月20日成立 北京天桥百货股份有限公司第一家股份有限公司

年11月 第一家公开发行股票企业 飞乐音响中国第一股——上海飞乐音响股份公司成立

1985年1月，上海延中实业有限公司成立，并全部以股票形式向社会筹资，成为第一家公开向社会发行股票的集体所有制企业。全流通股票

1985年、北京的天桥公司、开始发行股票，

1987年5月，深圳市发展银行首次向社会公开发行股票，成为深圳第一股。

1986年9月26日第一个证券柜台交易点中国工商银行上海信托投资公司静安分公司

1987-09-27 第一家证券公司 深圳特区证券公司成立

1988年7月9日，人民银行开了证券市场座谈会由人行牵头组成证券研究设计小组

1990年12月19日，上海举行上海证券开业典礼。时任上海市的在浦江饭店敲响上证所开业的第一声锣 上市交易的仅有30种国库券、债券和被称为“老八股”（延中、电真空，大、小飞乐，爱使，申华，豫园，兴业）的股票，

同日 申银证券公司开设了上海第一个大户室出现了中国第一代个人证券投资大户/股票大户

黄浦万国 每天收市晚上交流信息者络绎不绝 上海一景

1991年7月11日，上海证券推出股票帐户，逐渐取代股东名卡。

1991年7月15日，上海证券开始向社会公布上海股市8种股票的价格变动指数

1991年7月3日，深圳证券正式开业。 1990年12月1日，深交所“试”开业，

1991年8月1日 第一只发行可转换企业债券公司 琼能源

1991年10月31日，中国南方玻璃股份有限公司与深圳市物业发展（集团）股份有限公司向社会公众招股，这是中国股份制企业首次发行B股。

1992年元月，一种叫“股票认购证”的票证出现在上海街头，产生大批认购证广义上讲也是一种权证。该权证价格30元，后被炒至几百元，

1992年1月13日，兴业房产股票在上海证券上市交易，是上证所开业后第一家新上市的股票，也是全国唯一上市交易的不动产股票。

1992年1月19日，从即日起视察深圳四天，在了解了深圳股市情况后，他指出：“有人说股票是资本主义的，我们在上海、深圳先试验了一下，结果证明是成功的，看来资本主义有些东西，社会主义制度也可以拿过来用，即使错了也不要紧嘛！错了关闭就是，以后再开，哪有百分之百正确的事情。”“坚决试，不行可以关”

1992年2月2日，发行联合纺织我国第一张中外合资企业股票。

1992年2月2月21日 第一家B股上市公司 电真空首次向境外投资者发行股票

1992年3月2日，进行1992股票认购证首次摇号仪式。

1992年5月21日沪市突然全面放开股价，大盘直接跳空高开在1260.32点，较前一天涨幅高达104.27%。沪指当天从616点蹿至1265点，仅仅3天，又登顶1420点股票价格就一飞冲天，暴涨570%！其中，5只新股市价面值竟狂升2500%至3000%！上证指数首度跨越千点，

1992年7月7日，深圳原野股票停牌。

1992年8月5日，深圳市邮局收到一个17.5公斤重的包裹，其中居然是2800张

1992年8月10日，深圳发售1992年新股认购抽签表发生震惊全国的“8.10风波”。

“8·10”之后3天，上海股市也受影响猛跌22.2%。上证指数暴跌400余点与5月25日的1420点相比，净跌640点，两个半月内跌幅达到45%。

眼看股市脱缰，监管层赶忙悬崖勒马，并加快新股上市速度。

1992年10月12日，院证券委员会 中国证监会成立。

1992年11月，沪市创出393点新低。仅5个月，沪指就跌去千点

1992年11月深宝安 第一家境内发行转债上市公司中国首家发行权证的上市企业

1992年后股票价格暴涨。糊里糊涂地开始炒股，莫名其妙地发了大财

92年因买股票认购证出现了股票大户 95年以国债风波为限基本上消灭了股票大户

1993年2月到1996年3月被称是中国股市的第一次大熊市，主要是国家宏观紧缩遏制经济过热所致

1993年第二批认购证 这次投入者几乎全赔，从此认购证消失

1993年2月 1558点

1993年4月13日，深圳证券的股市行情借助卫星通信手段传送到北京

1993年4月22日 《股票发行与交易管理暂行条例》正式颁布实施。

1993年5月3日上证所分类股价指数公首日布分为工业商业地产业公用事业及综合共五大类

1993年6月1日，上海、深圳证券联合编制的“中华股价指数”

1993年6月29日 青岛啤酒 第一家H股上市公司 在香港正式招股上市

1993年7月7日，院证券委员会发布《证券管理暂行办法》

1993年年中的金融整顿，连带着股市也跟着泛绿。

1993年8月6日，上海证券所有上市A股均用集合竞价。

1993年8月20日 第一只上市投资基金 淄博基金

1993年9月30日 第一家股权收购中国宝安集团股份有限公司宣布持有上海延中实业股份有限公司发行在外的普通股超过5%，由此揭开中国收购上市公司第一页。宝安收购延中实业股权通过二级股票市场进行控股的“宝延风波”

1993年10月25日，上海证券向社会公众开放国债期货交易。

1994年4月 棱光股份 第一家国家股转法人股公司

1994年6月 哈岁宝 第一家上网竞价发行股票

1994年6月 陆家嘴 第一家国家股减资的公司

1994年7月28日人民日报发表《证监会与院有关部门共商稳定和发展股票市场的措施》，

1994年7月29日‘股灾’

1994年7月30日“停发新股、允许券商融资、成立中外合资基金”三大政策救市行情上证指数从当日收盘的333.92点，

8月涨至

9月13日的1052.94点，累计涨幅215.33%。

1995年，指数又在政策指挥下玩了一把过山车：

1995年1月1日，即日起实行T+1交易制度。

1995年2月23日，上海国债市场出现 史称“327风波”。

1995年3月，当证券市场已经发展四年多以后，才进工作报告，拿到了准生证。

1995年5月17日，中国证监会发出《关于暂停国债期货交易试点的紧急通知》，协议平仓。

1995年5月18日暂停国债期货交易试点，沪市A股跳空130点开盘，沪指当天涨幅40%多；留下新中国股市上最大的一个跳空缺口成交量也巨幅放大至84.93亿元

1995年5月20日仅过两天，院证券委宣布当年新股发行规模将在二季度下达，沪指瞬间跌去16.39%。

1995年7月11日，中国证监会正式加入证监会国际组织。

1995年 一汽 第一家亏损公司

1996年的上海股市犹如一个大转盘，从年初的500多点，一直冲到1250点；深圳股市更是疯了，从年初的900多点冲到了4200点。

网下认购买新股票 需要上门 带现金

1996年4月1日，中国人民银行发布公告称，今起不再办理新的保值储蓄业务。

1996年4月24日，上交所决定调低包括交易年费在内的七项市场收费标准。

1996年4月25日合并方式组建“申银万国证券股份有限公司股份有限公司”。

1996年5月29日，道·琼斯推出中国股票指数，分别为道·琼斯中国指数、上海指数和深圳指数。

1996年9月24日，上交所决定，从10月3日起分别下调股票、基金交易佣金和经手费标准；同时对证券交易方式作出重大调整，即由原来的有形席位交易方式改为有形无形相结合，并以无形为主的交易方式。自10月份起全面推广场外无形席位报盘交易方式。

1996年国庆节后，股市全线飘红。证监会坐不住了，团团冷风朝股市吹来，意图降温，但行情仍节节攀高。

1996年12月16日《人民日报》特约评论员文章《正确认识当前股票市场》[第三任证监会周正庆组织人撰写]“最近一个时期的暴涨则是不正常和非理性的。”从而引发市场暴跌。

1996年12月16日，沪、深证券上市的股票交易，实行涨跌幅不超过前日收市价10％的限制。

“12道金牌”

19年4月10日，发行可转换公司债券试点拉开序幕。

19年 5月股市终于在重压之下于 进行调整

19年6月6日，禁止银行资金违规流入股票市场。

19年11月，经院批准，院证券委员会颁布实施《证券投资基金管理暂行办法》。

19年5月到1999年5月的下跌，是中国股市非常值得玩味的第二次大熊市。

1998年3月23日，金泰、、兴华、裕阳、安信等五大证券投资基金和南化转债、丝绸转债两个可转换债券相继登场。专家理财证券市场金融衍生工具扩大的一种标志。

1998年4月22日，深沪两市的实行“特别处理”制度。

1998年4月28日 辽物资A 第一家ST公司

1998年度，人行先后在3月25日，7月1日，12月7日连续三次降息。

1998年6月12日，国家宣布降低证券交易印花税，从单边交易千分之五降低到千分之四，

1999年开始，一批批困难企业开始纷纷上市“脱困”，弄虚作的企业越来越多，后来暴露出来的很多违规的企业都是那时上市的，将股市弄得“不伦不类”‘老鼠仓'

上市公司第一年绩优，第二年绩平，第三年绩差，第四年亏损，第五年资产重组。这是折旧规律。

1996年 绿野上市一年不到，就从一个绩忧股变成了一个垃圾股。股票充满着阳谋和阴谋的游戏工具

1999年5月7日周末北约导弹袭击中国驻南斯拉夫联盟大使馆

1999年5月10日周一，沪深股市跳空而下，“导弹缺口”炸在每个股民心中。

1999年5·19行情 一开盘网络股启动领头的是东方明珠、广电股份、中信国安等沪市上涨51点，深市上涨129点。

5月19日后，大盘依然一片大红

6月1日，院宣布降低B股印花税

6月10日，央行宣布第7次降息。

1999年6月12日 棱光股份 第一家遭公开谴责的公司

6月14日，证监会官员发表讲话指出股市上升是恢复性的。

6月15日，《人民日报》再次发表特约评论员文章重复股市是恢复性上涨，

6月25日，两市成交量竟达830亿元，创历史纪录。

管理层还允许三类企业获准入市，当天大盘跳空高开，上证指数当日大涨103.52点，涨幅6.59%。

很快出台了一系列利好火上浇油。中国股市进入了空前的大牛市功利性透支

有经济学家说当时美国的连续8年大牛市，大大增加了美国的消费，股市的钱挣得容易，花起来也爽快，这被称为“财富效应”，管理层觉得言之有理，遂动了在中国复制股市财富效应的念头；

网络泡沫的诞生 国企改革进入攻坚阶段，需要大量的资金

1999年7月1日，《证券法》正式实施，而令人啼笑皆非的是，沪深股市以大幅下挫的方式来迎接中国证券业的第一部大法。1998年12月29日，九届全国人大常委会第六次会议审议通过

1999年4月16日，厦海发公告其股票将从4月19日起实行特别处理，成为1999年首家的ST公司。

1999年7月9日 农商社、双鹿，苏三山、渝钛白 第一批PT公司

9月9日三类企业国有企业，国有资产控股企业，上市公司获准入市，沪指大涨103.52点，涨幅6.59%。

1999年10月 申能股份 第一家国家股回购

1999年10月 首钢股份 第一家引入战略投资者的公司

1999年10月，院批准实施《中国证券监督管理委员会股票发行审核委员会条例》。

1999年后，股市就迎来以网络为首的高科技风暴。上市公司触网忙，无论真，只要名字沾上数码或者网络两字，股价就会扶摇直上。这种情况一直延续到2001年。

2000年4月 吴江丝绸 第一家可转债公司发行股票

2001年1月初，经济学家吴敬琏抛出“论”，怒斥股市黑庄接着又引发中国股市“推倒重来”的观点。旋即招来经济学家厉以宁、董辅、肖灼基等的反击，要像对待婴儿一样爱护股市国内掀起股市大讨论：“学费论”

6月14日，国有股减持办法出台财政部部长项怀诚当即表示：“国有股减持是一个利好因素。”，后来股民们认识到，减持就是变相摊派和扩容，而按照新股发行价格减持是杀富济贫。沪指创下此前11年来新高2245点

直到7月13日，股市仍在高位盘整。

7月26日，国有股减持在新股发行中正式开始，股市暴跌，沪指跌32.55点。

10月19日，沪指已从6月14日的2245点猛跌至1514点，50多只股票跌停。当年80%的投资者被套牢，基金净值缩水了40%，而券商佣金收入下降30%。1500点“铁底”岌岌可危

10月22日晚9时，中央电视台宣布，国有股减持办法暂停。由五部委联合调研，由财政部主持的国有股减持办法，实行了3个月就被证监会一家宣布暂停了。

10月23日，证监会宣布首发增发停止国有股出售。

股指下挫已势如泄洪

有研究员大小有21个原因导致了当年2001年股市暴跌，其中包括：1999年政策利好释放完毕，央行规范资金，银广厦等庄股内幕彻底曝光，当年股市整顿等等。股权割裂成为中国股市的“原罪”

2001年中国股市仿佛打开了潘多拉魔盒“股权分置也逐渐成了一个筐，什么问题都可以往里装。”“海归派”官员又陆续推出了“市场化”和“国际化”改革，其中大多“水土不服”，在强力推行中，又在股权分置的框架下被扭曲。

从2001年到2005年，各种政策救市的老办法悉数用尽之后，股市仍一蹶不振。此前的“国九条”也不敌颓势，温总理讲话也被视为利空。被套股民比比皆是。“远离毒品远离股市”的呼声成为交响。

2001年后中国股市开始过度扩容，尽管股市一直走跌，但融资额却达到了近15年来融资额的40%左右。

2001年2月，经院批准，中国证监会决定境内居民可投资B股市场。

上市企业仍旧千方百计“圈钱”，可谓使尽浑身解数：从整体上市到分拆上市，从信誓旦旦到原形毕露，从欠债不还到以股抵债……而好的企业却又纷纷海外上市。

2002年6月23日，院决定，除企业海外发行上市外，对国内上市公司停止执行关于利用证券市场减持国有股的规定，并不再出台具体实施办法。国有股减持停止

2002年6·24行情

2002年12月，中国证监会颁布并施行《合格境外机构投资者境内证券投资管理暂行办法》，这标志着我国QFII制度正式启动。

股市仍义无反顾地走上漫漫“熊”途 ———“5·19”这一生于政策、长于政策的大牛行情，终于还是死于政策失灵的陷坑里延续多年的政策市终于走到末路：不仅政策的边际效益递减，且管理层信用被严重透支。

2003年7月 QFII 第一单

2004年1月31日出台了“国九条”《院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》

2004年6月1日 证券投资基金法施行 2003年10月28日，十届全国人大常委会第五次会议通过

2004年，上证 180指数样本股的成交额超过全部股票成交额的一半以上，上证 50指数样本股成交额又占到了上证 180指数的近 60％，资金正毫不犹豫地向蓝筹股集中；

2004年有两个“死亡”标志将被记入历史：一个是，南方、汉唐、闽发、大鹏等靠“坐庄”为生的券商，资金链断裂后难以为继，或被接管或被清盘；另一个是，多年来威风八面擎“庄股”大旗的德隆系轰然倒下。

庄家们被灭

2005年：试错式“全流通”

2005年 2月以来，上证指数绝地翻身，一度重返 1300点之上

4月29日上市公司股权分置改革启动解决股权分置，就是中国股市必须要打的“辽沈战役”。股市的“三大战役”

5月9日，证监会迅速圈定了4家上市公司进入股权分置改革首批试点程序。上证指数重挫28点收于1130.84点，再创6年新低。

原来激进的全流通主张者如韩志国、张卫星等却表示：试点方案不利于流通股股东，同国资委讨价还价也是太难。不是一个“纯洁”的过程，是一个利益博弈的结果。

2005年6月6日证监会推出《上市公司回购社会公众股份管理办法(试行)》，这天股指跌破千点。上午11点06分，沪市股指跌至988.32点

“出逃等于生还”“中国股市8年抗战，一觉回到解放前”

2005年6月8日暴涨疯涨了8%的“人工牛市”股票市场创下了自2002年以来的最大单日涨幅和最大单日成交记录，沪深两市共有120只股票涨停，两市共成交317亿元。“虚弱的井喷”。

2005年8月22日宝钢权证上市每日的成交量超过股票的总交易量,达到了七八十亿元

宝钢权证举例,4.5元的行权价和高达1.6元的权证价格,2006年8月30日之前

跌破4.50元意味着宝钢权证根本没有任何价值，已经成为废纸。

美式权证持有人有权在最后到期日前任一交易日要求履约执行；

欧式权证持有人则仅能于最后到期日当天要求履约执行。

2006年6月19日深交所 IPO第一股中工国际中小企业板的第51只股票

2006年7月5日中国银行上海证券挂牌

2006年10月27日中国工商银行 全球最大IPO在沪港两地同日开盘

房地产行业如何进行融资？

有以下几种方式可供选择：

一、权益性融资。

可能通过增加注册资本，吸引新的投资者加入，不用支付利息，但会降低原股东的持股比例。

二、发行债券。

如果符合条件可以发行债券。企业发行债券的条件是：1．股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元，2．累计债券总额不超过净资产的40%，3．公司3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息，4．筹资的资金投向符合国家的产业政策，5．债券利息率不得超过院限定的利率水平，6．其他条件。

三、从银行或其他金融机构借款。

但在目前的大环境下，小的房地产开发企业从银行借款很难，大房企倒没问题。

四、从基金、信托、其他企业或个人融资。

但这样融资一般利率较高，会加重企业的负担。

希望我的回答对你有所帮助。

首先，我们先来了解下地产项目的整个操作流程，以及实际操作过程中需要的融资节点。

在实际操作中，其实房产商融资需求最旺盛的就是土地款的融资。目前由于国内地产市场经过多年上涨，导致了土地成本在整个项目中占比非常高，往往一块土地的价格都在10亿元以上，虽然可以分期付款，但是土地证需要在款项付清后才能办理。延迟支付土地款，会影响后续开发贷的办理及后续的项目开工。所以，一般来说房产公司会想尽办法将土地款尽快付清，这样的资金支付压力非常大。

在支付完土地款拿到土地证后，就可以开始申请银行的开发了，申请过程中办理其它的三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）及备案、环评等各项手续。一般来说，各项手续办理完成及拿到其他三证后，基本上银行也能完成审批。

银行放款后，通过合作的施工企业将开发套取出来，归还前期土地款的融资。至于施工企业的工程款，则根据前期进场施工谈好的由施工企业垫付。在项目达到可以预售的条件（正负00，或者结顶，具体看各地政策），就展开销售。销售回款和银行按揭会进入监管账户，可以用于支付工程款。如果项目有二期、三期，就这样滚动开发。

从拿地到预售基本控制在1年甚至更短，这就是目前大多数房企开发项目的操作模式，业内称呼为高周转模式，主要代表就是碧桂园。当然也会有个例，但是整体原理基本相同。

对于房企融资，也就两条路可以走，一条就是股权，另一条是债权。

一、股权类融资

通过吸引资金方入股，达到融入资金的目的，但是坏处就是需要按照其入股比例和对方分享收益。

1、直接模式

有实力的个人、企业直接入股，股权现实在项目公司股东的层面。

2、间接模式

个人、股东投资地产类基金或者成立有限合伙企业，然后再进入项目公司股权。

3、联合开发

也就是业内说的拼盘，一般小开发商用的比较多。小开发商一般在所在地有一定的，但是资金口碑等方面较弱，那么就会找些知名开发商共同开发楼盘。目前地产也整体下行，大开发商联合开发的情况也越来越多。

股权类融资模式在实际操作中，联合开发和基金类模式操作比较多，第一种其实相对比较少。因为后两种除资金外，能够带来一定的其他，第一中基本就是财务投资，需要分享利润，一般房企都不愿意。它们宁愿以债权的形式介入这笔款项。

二、债权类融资

1、发行债券

符合条件的企业可以申请发行债券，可以在国内，也可以在境外。目前国内房企发债（主要是公司债）审批极其严格，通过可能较少，为了融资有很多创新，比如购房尾款的ABS，与上下游的基于应收账款的ABS，甚至还有一个劳务公司做的工资的ABS。

境外发债目前大型房企用的比较多，最近一笔就在昨天，是华夏幸福发行的，中小房企这个渠道几乎没有机会。

2、银行

银行目前主要针对的是房地产开发，必要条件就是四证齐全。

原来可以操作夹层融资借道信托投放用于支付土地款，目前已被监管卡死。

另外在银行，房企还有借道融资的模式，用集团内其他的经营型企业（贸易公司）作为借款人，用第三方土地或者未售房产抵押借款，款项再集团调拨使用，一般会去支付土地款。

还有一种就是目前比较多的，用商业承兑汇票融资，直接开票给施工企业，施工企业找房产公司有授信额度的银行贴现，占用房企授信额度。商票的模式贴现渠道比较多，也不仅限于银行，因为银行的额度不好审批，目前还有其他的渠道，比如网络金融平台、票据类资管、票交所等等。

3、信托

信托公司目前基本只能操作开发，发放信托融资。可能有非主流小信托会有一定灵活性，但是主流监管意见是不能做土地前融。

4、 社会 资金

这个其实是目前房企操作最多的。主要资金来源就是个人、企业（目前主要出资金的是国企）、上市公司等等。

操作的模式主要是银行委托、股权基金（股真债模式）。

还有一种是房地产销售公司兜底，它会和房企签订一个协议，包销一定价值的房产，享受一定的折扣。房产公司先将整批房源打包给这个销售公司，做下网签，但是不过户。销售公司销售一套，更改一套网签并进行过户。对于销售公司能够以低价拿下一批房源慢慢销售，利润最大化，房产公司则在损失部分利润的前提下提前拿到房产的销售款。这个过程中也可以演变出按揭模式套取银行的按揭资金。

总结

整体来看，目前在土地款融资阶段，由于银行信托等渠道受限，主流的融资主要是以地产基金或者同行为主的真股权投资和 社会 资金为主的债权融资（含股真债），这阶段的融资成本比较高，目前主流大型前50强房企的融资成本在13%-15%间，各类头部房企无论民营还是国有均有这类融资。开发贷阶段主要为银行和信托融资，优质房企集中在银行，偏弱的主要在信托，银行的成本基本在6%-8%之间，信托主要在10%-12%。工程款主要是压榨施工企业，让对方垫资，在实现销售后再支付，甚至用商票支付。

房地产行业是比较典型的资金需求量很大的行业，资金成本也很好。可以说，房地产的核心竞争力就体现在资金实力上，有没有足够多的钱，能不能借来足够多的钱会关系到房地产企业的生死存亡。

一般企业能用到的融资方式，房地产企业自然也都会用，比如。股权融资，通过上市拿到资金。相比公司经营过程中的资金需求，上市融到的钱甚至可以说是杯水车薪，所以房地产最需要的反而是借助上市，增加公司的名气和行业地位，以便在融资方面更有优势。

还有债券融资。对房地产企业非常普遍，而且，房地产企业不仅在国内发债，还会在国外发债，甚至有分析师说，目前房地产在海外的融资总额已经非常非常大了。另一方面，为了降低融资成本，房地产企业还会用短期债券和长期债券组合的方式，1年期的短期融券滚动是用，结合3-5年的长期的债券，既能满足降低资金风险，也能减少资金成本。

除此之外，还有银行，房企的资金量大，也是银行的大客户，不过银行在房贷时，会评估房地产公司的信贷情况，会很看重销售总量、行业排名等一些指标，这也是很多房地产公司想要拼命做大的原因吧，做大了才能有更多的。不过，做大了很可能也会死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的“开门红”，打响了并购的第一枪。从媒体报道的信息来看，世茂应该是占尽了优势，福晟会“一个愿挨”还是因为出现了资金危机，不得不用自己最有优势的加码来获得世茂支持。

总的来说，房地产行业是典型的资产负债率很高的行业，对公司来说是有很高的杠杆，对企业老板来说，则也意味着很大的财务风险。

针对房地产行业如何进行融资？这个问题，我的观点如下：

第一，这个问题提的相当好，我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段（往往是三个阶段：A，没拿到《国有土地使用权证》之前；B，拿到《国有土地使用权证》之后；C，拿到《商品房预售许可证》之时），实现不同的融资方式。

第二，如果房地产行业所处的是项目前期开发阶段，没拿到《国有土地使用权证》之前。大多数房地产开发商是通过“出让股权或引进战略投资合作开发”的融资模式，通称“股权融资”。

第三，如果房地产开发商所处的阶段是拿到《国有土地使用权证》。可以拿着这个《国有土地使用权证》到银行去抵押，以实现融资的目的。

第四，地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷，实现融资的目的。

第五，如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》，就可以通过楼盘营销代理公司，通过内部认购，或者蓄客期，或者开盘，实现销售收益，实现地产项目一期和二期资金滚动开发，达到融资的目的。

第六，当然作为一家正规的房地产开发公司，在融资的时候必备核心资料：

A，项目介绍PPT。

B，项目《融资方案》。

C，项目《规划设计方案文本》。

房地产融资是所有行业（金融业除外）融资当中融资总金额最大，融资产品最多，创新速率最快的。房地产具备金融属性，是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业，因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上，房地产融资因风控的需要，形成两种类型：1、以公司为中心的融资；2、以项目为中心的融资。在此以外，股权投融资也是很正常投资房地产的方式，但股权没有保收益一说，更属于投资类，这边暂不讨论。另外，民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围，都不是正规路子。

以下是常见的一些融资品种：

按照分类一点点阐述，不免太无聊。我们按照公司的发展周期的维度思考，从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。

房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目的开发可以分为前期拿地，中期建设，以及建设后等。我们从中期往两头慢慢延伸。

好，设我现在是一家公司，完成了初期的野蛮生长和初期累积，公司也规范化一些，银行愿意借我们一些钱。现在，手中有块土地，手续完备了，但是手中钱不够，项目资金链上需要一些杠杆，帮我撬动整个项目。于是我找到了银行。

我们知道，开发贷的提供者是银行，但是，对于资质差一点的公司，银行会认为公司的承担能力不足，拒绝公司的申请。这个时候，公司也可以去找信托成立一个信托，或资管公司成立资管借钱。本质差不多，监管措施也差不多，但是价格会比银行贵很多，这是信用溢价所致。信托可以自己募集资金，也可以找银行募集资金，各位在私人银行买到的信托产品，来源就是这种。

当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷，公司应在全国TOP500以内。

STE 2

本来这种融资很合理，但在这几年出现了BUG。国内房地产市场发展的好啊！如火如荼啊！地价越来越贵了啊！地价占了整个项目50%啊！付完了地价，要很长一段时间才能达到“432”的条件。同时，开发贷又只能用于工程开发建设，付给工程方，不能把前期投入。开发商的钱趴在里面出不来，产生了巨大的资金占用，老板们心理阴影面积越来越大。

怎么办？没有关系，有“拿地融资”，或“明股实债”。在2012年的时候，这种融资出现并获得了很大的发展。因为不是标准的债权产品，所以这类融资简称前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资管拿，当然最终的来源很多也是银行。这类的融资方式核心就是，以投资的名义，绕过了“432”的合规要求，通常项目公司获得土地的90天内，直接塞给项目公司，而非直接支付给工程方。因此，这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。太好了，比开发贷好用太多，金融机构也自然多收几个点费用。到了后期，招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。所以一个房地产企业，拍地的钱没有给，没有太多沉默成本。拍到地以后，自己掏30%-40%，金融机构掏剩下的。如果快周转做项目，那么ROE回报真的高得不得了。

如果一家企业能够获得前端融资，那么恭喜你，你在中国的房地产行业应该可以排在TOP150-200之内。

土地获取的方式有很多。如果土地不是很干净，是拆迁留下来的，怎么办？银行可以提供拆迁，用途是支付拆迁补偿款，前提是这个项目是旧改项目有批文。这种在银行常常不占房地产限额，是支持的。拆迁之后，成为净地，四证齐全了，就可以拿开发贷了。再高级的做法，企业可以以拆迁贷为标的，做成“理财直融”，相当于把这个东西做成一个债券，在银行间交易商协会卖。

当开发商拿到了预售证，于是就开始使劲浑身解数，各种广告出击卖房子啦！这个时候银行会提供按揭，虽然不是直接给开发商，但是由于按揭投放了，开发商才能回款到账上，房子才算真正卖出去了，所以按揭事实上对开发商非常非常重要，整天开发商的财务都在因为按揭对数焦头烂额。

如果这个开发商开发的是商业地产，那么就有“经营性物业抵押”。顾名思义，这个项目由于未来会有源源不断的现金流入，比如租金。银行评估其现金流情况以及市场价值情况，折个现，公司就可以从银行套出一笔钱。这种钱通常是长期的流动资金，没有太多限制，非常好用。在证券市场，开发商也可以发行ABS,CMBS等债券，把钱出来。

STE 3

多干几个项目之后，企业就上了一定的规模。这个时候，很多企业可能就开始鼓捣上市的事情了。如果企业登陆了资本市场，那么IPO可以为企业带来一笔不小的运营资金，随企业用。同时，IPO背后意味着公司完成了股份制改革等规范化的运作，在资本市场上有了评级，公司可以比较顺利的以主体进行融资。（当然，IPO不是公司发债的必然条件，非上市公司做私募债也多，但终归不如上市公司容易）

IPO之后，企业要干两个事情，一是做银团，二是发债。对于银团，主要说的是那些去港股上市的公司考虑的事情。在境外有平台后，可以找很多外资银行做银团，境外银团批额度不批产品种类，很好用的，唯一要解决的事情是钱怎么弄到国内，当然大家各有各的手法。近期国家在扩流入，是鼓励公司借外债的。对于公司来说，借外债需要解决两个问题，一是钱怎么还，第二是当前人民币的贬值预期。

关于发债，境内境外发债都可以。发债的资金是可以自由使用的，用途很方便。境外的发债市场发展了很多年，非常成熟，但国内确实最近才发生的事情，转折点是2014年9月。在国内，境内发债的渠道有两个，银行间交易商协会，发出来的叫中票短融等；另一个是，发出来的是公司债。在银行间交易商协会这个渠道，曾经只有商业地产是可以发债的，不过商业地产的要求很高，住宅要在30%以下。当时有世茂股份等公司发过，价格挺高。公司债方面如同IPO，是审批制，发行也受一定的限制。在2014年9月，交易商协会突然放开了A股上市房地产企业发中票。一时间，开发商们是那个激动啊！要知道，发了中票后，就可以发永续债，就可以发短融，就可以发超短融，不停的旧债换新债，那可是源源不断的流动资金啊。于是市场上各个开发商风生水起，在12月底万科发了首单中票，价格4.7，保利发了个4.8，一下把价格江夏区了。在当时，银行基准利率可是6呢。随后，央行不断降息，市场资金泛滥，出现了资产荒，发债的价格进入了3字头。可以说，2016年房地产大市，和资金便宜有很大的关系。

另外，还有一个BUG类型的债种：永续债。这种债由于没有期限，依靠的是不断上升的利率逼企业还款，因此在HK会计准则算是全权益。这种可以让公司越借钱，账上的负债比率越低，这不，负债没增长，净资产增加了。不过这也是个定时，而且坊间看一个公司，算数评估风险的时候，还是会加回去的。这种永续债到了后期，又发展了很多类永续债的变种。

当企业完成了上市，完成了发债，银团等融资手段，这个公司基本上就是国内TOP100以内的水平。

STE 4

当企业发展更进一步，企业会有新的追求，比如我要让我的财务报表更好看，公司资金运营效率更高。比如，我要减少公司的有息负债率，使得公司的评级维持在较高的水准，发债就可以更便宜。于是，供应链就出现了！

供应链条中，开发商是核心企业，围绕着很多供应商。这个行业内，开发商拖着付工程款是常有的事情，如果企业的信用足够，开发商可以给供应商开个商票，名正言顺地晚付钱，让项目的现金流更好看点。这个融资，通过处理，是不会计入开发商的有息负债了，开发商也很开心。OK啦，这个时候供应商就会来拿着票找银行贴现，企业就延迟了1年才付款。一般意义上来说房地产做供应链其实就是变相给房地产做流贷，不过对于好的企业，不少银行愿意赚这份钱。

当银行愿意为你做供应链业务，你应该在TOP50水平左右了。

广阔天地，大有作为，人民的智慧是无穷的，只要企业有能力，有动力，那么资本市场就会给你创造层出不穷的产品。

STE 5

很多企业为了获取项目，往往用小股操盘的形式。因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。锅子很好，但米不够。因此，在招拍挂越来越贵的时候，如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要，小股操盘也成了主流。对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说，这个生意也是划算的。一亩地在自己手中的价值可能没有多少，但是万科、碧桂园等开发商一处理则完全不一样。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收钱。在这种市场状态下，卖品牌卖管理，加大杠杆，成立基金，收管理费等形态百花齐放。另外，虽然对于大地产商来说，一个项目只占小股，但在大口径数据宣传方面，这个盘的所有销售收入是全盘计入企业的成绩单的！

对于商业物业来说，终极的手段是发行房地产投资基金（REITs），直接上市，，不过国内的税法以及风险隔离方面还没有办法做到模式盈利，所以这一块还需等待。

说到了这里，能够充分完成上面所有环节的，基本就是国内TOP30的开发商了。在往后走，房地产公司无非就是做大规模，搞生态，搞金融等出路。要么做产业结合，要么做金融集团，自己给自己输血。

上面的文章内容有一条重要设，就是房地产公司完成了原始积累，银行愿意给你。其实达到这一步，企业家们已经付出了非常多的工作和努力，已经很不容易了。另外一点，这个行业正在不断集中化，寡头化，在开发贷设的TOP500，很可能几年内，业内连500家公司都没有，目前的数据大概还有1万家（这个数据是有把大公司的子公司重复计算的）。

说到最后，不得不吐槽一句，咱们这么多地产金融狗整天为房地产公司的融资处心积虑，最终坑的都是自己！

房地产公司一般通过银行的开发和组成信托进行融资

一、银行r1、影响商业银行的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理成本、优惠利率。r2、国内商业银行种类r(1)信用，信用指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用分一下五种类型： 普通限额、透支放款、备用承诺、消费者、票据贴现r(2)担保抵押分为两种：担保品、保证书担保;r二、民间借贷融资r1、特点： 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托的优点和缺陷r2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险 可行性强，为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得r3、缺点： 适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道r三、房地产典当融资r典当是一种以实物为抵押，取得临时性的融资方式。 特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。r四、商业信用融资r1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。r2、商业信用融资的具体方式： 应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。r当前国家加大了对房地产企业的管控，在政策高压的大环境下，融资也变得越来越难，这也导致不少企业出现了资金荒。对于金融机构来说，针对房企的融资也更加谨慎，毕竟高回报的同时也存在着高风险。

目前来看，随着通道业务的趋紧，以及资管新规的出台，房地产行业更加的依靠银行途径进行融资了。

一、房地产类融资都有哪些

第一个呢就是最主流的了， 房地产开发，不难理解的，就是开发商想开发某一块土地需要进行融资，从银行，这种就是房地产开发。

还有一种是经营性物业抵押，这种以商业地产项目所产生的物业相关费用进行抵押向银行的一种产品。

综上可以看出，不管哪种，都是以项目为核心的， 银行审理的时候以项目本身为基础进行分析，当然了也会分析借款人资质等方面的。

二、具体的流程

我以房地产开发为例子讲一下大体上的流程。

首先借款人成立一个项目公司，因为借款人集团一般开发的项目覆盖全国，所以若想申请等事宜， 需要在项目所在地新建立一个项目公司 ，然后以项目公司为主体进行融资。

然后，就是拍地，通过竞价方式，从手里拍地，然后是交钱并办理各种手续，如四证，当这些必要的基础资料齐全之后就可以联系银行了。

联系银行以后需要提供一系列资料，包括但不限于企业基础资料及证件，财务报表，可研报告等等一系列材料，银行通过审核股东背景、借款人项目经验及经营等情况最终决定同不同意。 这其中有一点十分关键，就是借款人需要有一定比例的自有资金，要不然不就是空手套白狼了嘛。

然后企业需要提供一定的担保措施，比如用土地及地上房产进行抵押，或者是集团总部进行担保，如果是抵押的话，还要配合银行落实抵押手续。

如果企业提供的材料齐全且没有什么瑕疵那么银行就会发放，通常房地产开发期限为5年，企业需要与银行沟通并尊重合理性的前提下，设置符合实际情况的还款，如第一年偿还多少钱、第二年偿还多少等等。

然后销售回款的资金需要进入银行的监管账户，出支付相应的税款等费用之外，不能随意对外支付，必须优先偿还银行。

综上就是房地产融资的基本流程。

三、总结一下

房地产企业先拿地，然后办理相关手续，并持有一定的自有资金，然后联系银行，审核无误之后进行，然后封闭管理账户资金，不得随意对外支取，这就是开发的流程。

希望对您有帮助。

您好，房地产行业融资，可以有以下几种方式：

一、向身边 人融资

如果您需要的资金比较少的话，可以向身边的人融资，比如亲友、同学同事，或者当地的有钱人、企业家、管理层等等。

二、银行融资

如果您有稳定的工作或者收入，或者有房产等，可以向银行申请或者抵押。

三、寻找投资人和投资公司

如果您需要的资金较多，可以寻找专业的投资人和投资公司。投资人一般在社交平台都有官方认证的账号；投资公司一般有自己的官方网站，您可以直接投递商业书给他们。

四、专业的融资信息服务平台

专业的融资平台有很多资金方入驻，您可以投递项目给他们；或者参加平台定期举办的融资活动，和多位投资人面对面交流。

区块链技术有哪些应用？

《关于深化公共整合共享的指导意见》（国办函〔2019〕41号）文件指出需优化见证、场所、信息、档案、专家抽取等服务。但目前公共交易过程见证以人工现场见证为主，见证力度有限，对人力占用高，见证效果有限。传统的数字化见证系统因其中心化特点事后数据容易被篡改，且数据在存储、迁移过程容易损坏或丢失，从安全性可用性上都存在一定缺陷。

利用区块链分布式、难篡改、可追溯的特点对每个交易环节产生的数据进行固化存证，通过时间戳技术、摘要算法、电子签名技术准确记录数据产生的时间、内容、数据来源。根据区块链的技术特性对于简单的结构化数据可直接将数据保存在区块链上，对于非结构化的版式文件、、音频的等大文件通过区块链保存其摘要信息，原文件通过分布式文件存储服务进行保存。当交易存在纠纷或者问题的时候，区块链可提供一套可信的交易过程数据，厘清交易主体各方的责任。实现全环节风险防控、全过程可溯可查、全方位服务提升的目标。

促进电子保函费率合理化

促进投标企业金融服务和企业融资

促进电子保函费率合理化

目前电子投标保证金担保保函已在招投标领域有一定的应用，为投标企业解决了投标保证金方面的资金占用问题。但因目前各家金融机构没有可靠的投标人历史投标行为数据，无法对不同投标人的违约风险进行判别，导致对投标人收取的担保服务都用固定费率，使少部分违约风险高的投标人担保成本被分摊到大部分违约风险低的投标人身上，在一定程度上提高了大部分投标人保函费率。

目前是否使用电子保函由投标人自主选择，而费率又是投标人的主要选择依据，若通过区块链汇聚共享投标人履约记录，分析不同投标人履约风险，为不同投标人提供不同担保费率，既降低金融机构风险，又可降低大部分投标人的使用成本促进投标保函的使用，在一定程度上也可促进投标人重约定守信用，维护招投标市场秩序。

促进投标企业金融服务

投标人的投标行为分散在各个交易中心，单纯地将数据汇聚至一个中心化的信息系统又存在数据被篡改风险（不可信），有价值的投标人交易行为数据无法安全可靠地汇聚、共享。通过区块链技术汇聚多个交易中心投标人，历史投标、中标、违约、违规等行为记录为金融机构对投标人的在招投标细分行业的信用评估提供数据支撑。

解决中标企业融资问题

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借鉴供应链金融模式，招标人是部门、国家企事业单位具有很好信用的核心企业，中标人作为供应商获得的中标合同被金融机构认为是一种优质的资产向金融机构申请。传统纸质模式下存在订单合同风险且流程烦琐，中心化系信息系统又需要运营方有极强的权威性。区块链的分布式账本及难篡改特点将有助于上述问题的解决，将招标人与投标人的合同签署及后续金融服务环节都在区块链上实现，既解决数据可信问题又降低了整个系统对中心化权威机构的依赖。